Comprobacion de Valores

      

 LA COMPROBACIÓN DE VALORES INMOBILIARIOS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.
 Por Joaquín Comíns. Abogado


Un giro de tuerca a la interpretación doctrinal sobre los métodos de valoración en las comprobaciones de valores del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados. Caso particular de las tasaciones hipotecarias.

El cometido de este pequeño trabajo no es hacer un repaso histórico de la evolución que ha sufrido el tema propuesto en la doctrina jurisprudencial, puesto que, al menos en lo sustancial, no ha sufrido grandes variaciones, sino dar a conocer al público general, a aquél que viene sufriendo los desmanes de la política de recaudación voraz de las administraciones en este tributo, cuya gestión y recaudación se encuentra cedida a todas las autonomías españolas, salvo a las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla que no la han adoptado, las novedades jurídicas y jurisprudenciales aplicables a este tema.
 
Además, por razones obvias, nos vamos a circunscribir a la situación de la cuestión en el ámbito de la Comunidad Autónoma Valenciana, puesto que, tras una situación dulce para la administración, con la convalidación de las órdenes de coeficientes de 2013 y 2014 por sentencias números 638 y 640 de fecha 06/04/2017, el Tribunal Supremo dio un giro al criterio utilizado en ellas, para disponer en su Sentencia de 23/05/2018, recurso de casación 1880/2017 un nuevo criterio interpretativo que trasciende al momento previo a la comprobación al introducir la necesidad de cuestionar, en primer lugar si está suficientemente motivada la oportunidad de la comprobación de valores y, en segundo lugar, la elección de concreto método de valoración empleado para la determinación de la base imponible por su valor real.

En este contexto, el Tribunal Supremo establece que previamente a la decisión de comprobación, la administración ha de justificar que existe algo que comprobar, motivando por qué no acepta el valor declarado por el administrado como valor real de la operación lo que comporta que puedan darse dos motivos generales diferentes:
a) La Administración supone que el precio declarado no corresponde con el satisfecho por el adquiriente, lo que supondría una simulación cuya existencia no puede ser presumida sino demostrada por la Administración que es la que la afirma.
b) La Administración reconoce que el precio declarado si se corresponde con el satisfecho por el adquiriente, pero que el valor real del bien transmitido no responde al referido precio, si bien, en este supuesto, también la Administración ha de justificar la fuente y realidad de la falta de concordancia que afirma.

En ambos supuestos el Tribunal Supremo manifiesta que no es admisible que la fuente de los motivos o razones para la comprobación sea la mera disparidad entre el valor declarado por el contribuyente y el que resultare de la aplicación de los coeficientes aprobados por la Administración Autonómica Valenciana.
Y, además, establece que dicha justificación previa, con independencia de qué método de valoración se pretenda utilizar, ha de quedar suficientemente justificada por la Administración.
 
Pero no solo se queda aquí el criterio jurisprudencial, puesto que deja totalmente claro que recae la carga probatoria en la Administración, siendo la que debe justificar no sólo motivos suficientemente claros para proceder a realizar la comprobación, sino también que el valor comprobado, por los medios que la Ley General Tributaria procura, es dispar al declarado.
 
A este respecto hemos de recordar que esta jurisprudencia establece y ahora citamos textualmente; “que el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración -que, por ende, corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término- ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar (véanse, por todas, las sentencias de 29 de marzo de 2012 –recurso de casación para unificación de doctrina n° 34/2010-; de 18 de junio de 2012 -recurso de casación n° 224/2009-; y de 26 de marzo de 2014 - recurso de casación n° 3191/2011-).”
Y además, como colofón, la Sentencia que nos viene ocupando dispone “Que la reseñada sea una doctrina concebida en principio para concretar los requisitos y condiciones de la prueba de peritos de la Administración no debe constituir un obstáculo serio para su proyección sobre cualquier valoración correctora que afectase a bienes inmuebles, cuando menos en el ámbito del impuesto que examinamos. De lo contrario, quedaría en manos de aquélla la decisión sobre qué grado de cumplimiento de la jurisprudencia está dispuesta a aceptar, pues nuestra doctrina, aun referida a la prueba de peritos, por ser ésta la empleada en los asuntos en ella examinados, puede trasladarse sin violencia conceptual a cualquier medio de comprobación, en la medida en que con él se aspire a la obtención de dicho valor real.”

En definitiva, se precisa un acto singularizado, motivado y fruto de un examen del inmueble, cualquiera que sea el método de comprobación utilizado para obtener el valor real del inmueble.
 
 
EL CASO DE LAS COMPROBACIONES MEDIANTE EL VALOR HIPOTECARIO DEL INMUEBLE.
 
Llegados a este punto, estudiaremos la aplicación de esta doctrina, así como al propio sistema de comprobación en el ámbito del impuesto, al supuesto de comprobación de valores mediante la utilización del método contenido en el artículo 57.1 de la Ley 35/2006, General Tributaria, de 17 de diciembre, en redacción dada por el artículo quinto apartado seis de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introdujo el apartado g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, y que resultaba aplicable, según la Disposición Transitoria Quinta de la citada Ley 36/2006, a todas las comprobaciones de valores que realice la Administración tributaria a partir de la fecha de entrada en vigor de esta Ley.
 
La doctrina dimanante de las Resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Central ha venido estableciendo hasta fechas recientes que eran requisitos indispensables para que se pudiera utilizar por la administración el método de valoración del artículo 57.1g) de la L.G.T. los siguientes:

a)     Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo para la subasta.
b)     Que la tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes.
c)     Que la tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca y que ésta se inscriba en el Registro de la Propiedad.
d)     Que se haga constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, si la tasación se hubiera practicado antes
 
Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sección Tercera, al respecto de la cuestión sobre la validez del método de comprobación de valores por tasación a la determinación del valor real de un inmueble transmitido en una determinada fecha, se ha pronunciado en Sentencia de fecha 05/06/2019 recaída en recurso 284/17, partiendo de la sentencia antes referida del Tribunal Supremo de 23/05/2018, en el sentido de que el valor de tasación hipotecaria en la adquisición de bienes inmuebles, por la propia normativa que la regula, Orden ECO/805/20031, contiene un régimen legal de valoraciones específico y propio del ámbito financiero que pretende la fijación del valor del bien a efectos de una hipotética y generalmente lejana subasta ante el impago del préstamo hipotecario y que dicha fijación constituye un hecho de futuro e incierto, fruto de la suerte o el azar (albur dice la sentencia) que no se compadece con la fijación del valor del inmueble en el momento de la transacción.
El valor de tasación hipotecaria se refiere, por su propia naturaleza, a un valor que cumple funciones en el proceso hipotecario y que siempre se vendría a utilizar en un futuro por lo que concurren factores que no encajan en la comprobación de un valor de mercado en un momento que siempre es anterior.

Ante esta situación el TSJCV concluye que la administración podrá acudir a dicho medio cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso, no siendo posible identificar el valor de real del bien con el de tasación hipotecaria.

Otro de los puntos que el TSJ ha dejado clarificados es que el uso de dicho valor por los interesados al incorporarlo a la escritura de constitución de la hipoteca no es un acto propio que vincule y alcance al valor del inmueble a los efectos de la imposición del tributo, pues su incorporación al contrato no es un acto disponible o pactado entre las partes sino objeto de imposición por la Entidad prestamista.

En función de esta doctrina el Tribunal Económico Administrativo Regional ha venido declarando no conformes a derecho las comprobaciones de valores efectuadas en virtud de la comparación del valor declarado con el de tasación a efectos  hipotecarios, cuando el valor de mercado no se hacía constar en la escritura o en una tasación oficial acompañada a la hipoteca, mientras que en caso contrario las reconocía válidas.
 
No obstante, en la actualidad, y aquí recae la buena noticia, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en
Sentencia 535/2020 de 11/03/2020, recurso 210/18 establece con total rotundidad que, en cualquier caso, se precisa que la comprobación reúna los requisitos estudiados anteriormente como consecuencia de la interpretación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/05/2018, y, por tanto, ser singular, motivada y amparada en una valoración inmobiliaria ad hoc.
 
Este criterio nuevo, por consiguiente, es el que el TSJ de la Comunidad Valenciana ha impuesto y el TEAR ha venido en reconocer como criterio generalizado y ante la interpretación reiterada de las sentencias de aquél.
 
Y ese criterio, es el que nos puede valer para poder impugnar las comprobaciones de valores que continúen girándose con utilización del valor de tasación a efectos hipotecarios como fijación del valor real del inmueble en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
 
Por ello, haciendo una llamada a futuros afectados, desde COMINS. Abogados y Asesores, les aconsejamos que, cuando reciban una notificación de la Oficina Liquidadora del Impuesto, antes de adoptarla como buena y pagar el importe de su liquidación se ponga en manos de profesionales del derecho que le asesorarán de los trámites que pueden seguir para intentar no pagar esos sobrecostes que supone siempre el proceso de comprobación.
 
Por nuestra parte, y como caso de éxito os podemos resumir  las dos resoluciones más recientes recibidas en el bufete

La primera de ellas, la de dos hermanos que adquirieron un inmueble en Gandía cuyo valor fue fijado por la administración a través del valor hipotecario designado en la escritura de préstamo y que les ha supuesto dejar de pagar una cantidad cercana a los 5.000,00 euros, entre los dos, y que tras nuestra intervención profesional dejarán de satisfacer.

La segunda de ellas se trata de un matrimonio que ha adquirido una segunda vivienda a la SAREB, en una zona urbanizada, por un importe fijado a través de una oferta concurrente de precios con diferentes postores, sin embargo, financiaron la adquisición de la misma y el importe de las reformas y mejoras que en el inmueble se han incorporado, mediante un crédito hipotecario cuya tasación excedía con creces del precio satisfecho y los gastos inherentes a la adquisición.
En aplicación de la doctrina jurisprudencial este matrimonio ha ahorrado la nada despreciable cantidad de 5.900,00 euros, en que la Administración Tributaria Valenciana consideró la diferencia de impuestos, que se debería ingresar en las arcas de la administración.
 
Si consideras que la administración puede haber cometido alguna tropelía en la comprobación de valores de una adquisición que hayas hecho, nosotros te podemos ayudar.  


¿Qué te proponemos?


En COMINS. Abogados y Asesores, te podemos asesorar en este sentido y te proponemos lo siguiente:

  1. Te asesoramos si el expediente de comprobación de valores cumple con la legalidad o si por el contrario puede ser anulado y no pagar la cantidad que te reclaman.
  2. Te indicaremos los pasos que hay que seguir para conseguir la anulación.
  3. Y lo mejor es que estos dos pasos los haríamos de forma gratuita si nos das tu confianza y suscribes el encargo.
  4. Te garantizamos además que si decides que dirijamos tu reclamación en nuestro Despacho, tendrás una cuantificación justa y proporcionada de los honorarios que te cobraremos.
 
Llámanos al teléfono 962400683 y pide una cita para que podamos ayudarte,

contacta por mail bufete@comins-abogados.com o ponte en contacto con el experto haciendo click aquí

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