Clausulas abusivas. Cómo reclamar.

Por Salvador Selfa. Abogado en COMINS abogados

CLÁUSULAS ABUSIVAS Y CÓMO RECLAMARLAS

 
Cuando se trata de préstamos hipotecarios, es importante entender todos los términos y condiciones que se incluyen en el contrato. Uno de los aspectos más importantes a considerar son las cláusulas abusivas, que pueden afectar los derechos de los prestatarios (es decir, "vosotros" que sois quienes firmáis con el banco un contrato de préstamo hipotecario). A continuación, hablaremos sobre algunas de las cláusulas más frecuentes que se suelen incorporar en este tipo de contratos y cuáles son los pasos a seguir para poder reclamarlas y, en muchos casos, recuperar parte de tu dinero. 

¿Qué son las cláusulas abusivas?
 Las cláusulas abusivas son aquellas disposiciones en un contrato que, por su contenido o por la forma en que se presentan, generan un desequilibrio significativo entre las partes ("prestamista", que en este caso sería el banco, y "prestatario", que en este caso sería el cliente, el consumidor) en detrimento del consumidor. En el contexto de un préstamo hipotecario, estas cláusulas pueden incluir:

• Intereses de demora excesivos: Penalizaciones desproporcionadas por el retraso en los pagos.

• Cláusulas suelo: Establecen un límite mínimo a los tipos de interés, impidiendo que el prestatario se beneficie de la bajada de los tipos de interés.

• Gastos adicionales no justificados: Cargos que no están claramente explicados o que son desproporcionados en relación con el servicio prestado.

• Cláusulas de vencimiento anticipado: Permiten al prestamista exigir el pago total del préstamo ante un incumplimiento menor.

Estas cláusulas son consideradas abusivas porque limitan los derechos del consumidor y pueden llevar a situaciones financieras muy complicadas.
 
Cláusulas abusivas más conocidas: "cláusula suelo" y "gastos hipotecarios"
De entre todas las posibles cláusulas abusivas insertas en un contrato de préstamo hipotecario, hay dos que destacan por ser las más conocidas, especialmente porque son unas de las que más beneficios económicos pueden reportar al cliente en caso de reclamarlas y finalmente obtener la prestación económica esperada por ello.
Estamos hablando de las siguientes: la "cláusula suelo" y la cláusula por la que se le imputan al prestatario (recordemos que en este caso sería el cliente) el pago de todos los gastos de notaría, registro, gestoría y, si lo hubiera, de tasación. 
 

1. La "cláusula suelo": como hemos comentado es aquella cláusula que fija un límite mínimo a los tipos de interés, impidiendo que el prestatario se beneficie de la bajada de los tipos de interés. Por ejemplo: si se establece que un tipo de interés variable, pero que NO podrá ser nunca inferior al 3%. Esto implicaría que, pese a que el tipo de interés que correspondería aplicarte fuera inferior, el banco nunca te aplicaría menos de ese 3% estipulado.

2. Los gastos hipotecarios: el Tribunal Supremo estableció en sus sentencias de 23 de enero de 2019, 24 de julio de 2020, 26 de octubre de 2020 y 27 de enero de 2021, que el reparto correcto de los gastos hipotecarios sería el siguiente:  

I.   Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
II.    Gastos de gestoría: banco prestamista.
III.    Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
IV.    Gastos de tasación: banco prestamista.
V.    Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.
VI.    Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario.

 
Pasos para su reclamación
Los pasos a seguir para reclamar la nulidad de este tipo de cláusulas y solicitar la devolución del dinero pertinente son, esencialmente, lo siguientes:

1º) Estudio del contrato de préstamo hipotecario:
Lo primero que hay que hacer es estudiar el contrato de préstamo hipotecario que se firmó y analizar si hay alguna de las cláusulas abusivas que hemos comentado y qué se podría reclamar exactamente. En este caso suele interesar al cliente, sobre todo, la cuantía económica que podría obtener en caso de reclamar para saber si le resultaría rentable iniciar el proceso (aunque ya os adelantamos que en la mayoría de casos, sí: vale la pena iniciar la reclamación).
Para ello sería necesario: el contrato hipotecario en sí (ya sea el original o una copia) y las facturas que se pagaron en su día de notaría, registro, gestoría y, si la hubo, tasación.

2º) Reclamación extrajudicial a la entidad bancaria:
El siguiente paso tras haber detectado alguna cláusula abusiva sería realizar una reclamación extrajudicial directamente al banco con el que firmamos el contrato.
Una vez realizada esta reclamación, hay varias opciones, que serían básicamente las siguientes:
-          Que el banco reconozca la nulidad de la cláusula y devuelva la cantidad reclamada. Aquí se terminaría el proceso, ya que habríamos obtenido todas nuestras pretensiones.
-          Que el banco reconozca la nulidad de la cláusula, pero no acceda a la devolución del dinero reclamado (pueden alegar varios motivos, siendo el más frecuente la prescripción del plazo para reclamar, lo que no suele ser cierto). En este caso habría que seguir con el proceso y acudir a la vía judicial.
-          Que el banco no reconozca la nulidad de la cláusula y no devuelva la cantidad reclamada. En este caso, igual que en el anterior, habría que acudir también al procedimiento judicial.

3º) Reclamación judicial (“la demanda”):
En caso de que el banco que haya accedido a cumplir nuestras pretensiones, habría que interponer ya la correspondiente demanda judicial.
En este caso, se iniciaría un proceso más largo (que esperemos que se agilice con la introducción de las novedades establecidas para este fin), pero que en la mayoría de los casos termina con un resultado muy positivo para el cliente: la eliminación de las cláusulas abusivas y la recuperación de su dinero.
 
Si quieres iniciar el proceso para reclamar lo que te corresponde, o tiene cualquier duda al respecto, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te asesoraremos de la mejor manera para lograr tu objetivo. 

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